上海土地续期新政落地 REITs估值提升空间几何

时间：2026年08月19日 22:16:33 中财网

　　CFi.CN讯：近日上海市规划和自然资源局发布《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见(试行)》，确立以续期为常态、不续期为例外、应续尽续的基本原则。该政策适用范围涵盖娱乐、教育、文化等非居住用地，申请窗口放宽至到期前三年，续期年限可灵活定制，并允许续期费按基准地价七折为底线，优质REITs项目还能简化办理程序。

　　
　　一份研报观点认为，上海土地续期政策将显著改善公募REITs的估值水平。研报指出，华夏大悦城商业REIT按16年续期测算，估值可净增13.49亿元，在87折续期费水平下仍能满足收益要求。数据显示，以IRR为衡量指标，百联消费REIT在续期5年且折扣不超基准地价90%，或续期10年及以上时，续期后IRR即可提升；临港产园、张江产园等项目则需续期10至15年才能看到IRR改善。

　　
　　研报认为，续期年限与IRR呈倒U型关系，在续期成本较低时，较长续期带来的现金流增量足以覆盖成本并提升整体收益，商办用地对折扣率的敏感性明显高于工业和研发用地。随着全国续期制度逐步完善，剩余土地年限较短的REITs项目有望迎来估值重估窗口，为相关资产长期价值提供有力支撑。