中金菜鸟仓储REIT申购价值凸显 长约锁定+高分派率

时间：2026年09月14日 22:41:29 中财网

　　CFi.CN讯：数据显示，中金菜鸟仓储物流REIT(180307)将于2026年9月15日询价，区间2.603–3.180元/份，发行5亿份；底层资产为嘉兴中国智能骨干网园区，可租面积超40万㎡，由杭州菜鸟整租，出租率与收缴率持续100%，现行租约至2030年末，年租金涨3.5%。

　　
　　近期机构研报指出，项目公允价值15.22–19.50亿元，询价上限对应中性IRR达5.49%，高于可比REITs均值5.42%；26年资本化率5.63%、27年分派率4.8%，均高于整租型可比均值。研报认为，租金已调整到位、租约刚性足、区域新增供给收缩，叠加菜鸟深度绑定及自动化投入超3.3亿元，续租确定性高。

　　
　　研报指出，尽管25年因首年租金下调致EBITDA微降，但毛利率85.93%、EBITDA率80.45%，仍显著领先可比项目。终端用户中非关联方占比63.7%，近200家外部品牌入驻，租约违约成本高昂，进一步支撑现金流稳定性。